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Provincia de Buenos Aires

PRO.CRE.AR y Ley de Justo Acceso al Hábitat

Domingo, 11 de noviembre de 2012

La Provincia de Buenos Aires cederá al Fondo Fiduciario PROCREAR todas las tierras fiscales aptas para la construcción de viviendas. Tiene media sanción la ley de Justo Acceso al Hábitat que promueve los poderosos emprendimientos urbanísticos y permite que las municipalidades puedan declarar de utilidad pública predios abandonados o edificaciones derruidas respetando la Constitución provincial Se crea un registro de villas y asentamientos con Fondo Fiduciario que apuesta a otorgar microcréditos a las familias de escasos recursos. De aprobarse la ley en el Senado y no tener vetos del Poder Ejecutivo, la Legislatura Provincial queda facultada a suspender las órdenes judiciales de desalojo o lanzamiento en villas y asentamientos.

Mucho se escribió para abonar dos ofertas pseudo ideológicas. Un título bien marketinero dice: “Los country deben ceder el 10 por ciento de la tierra para cubrir el fin social de los que menos tienen”. Otro ensayo de producto masivo fue la entrega “sin datos sobre la opción abierta para las municipalidades de expropiar terrenos privados con un fin social”.

Uno de los artífices del proyecto llamado de Justo Acceso al Hábitat, el diputado del Frente Justicialista para la Victoria, Alberto España aclaró que “la propuesta de ninguna manera busca que las comunas salgan a expropiar la tierra privada, por el contrario, es una posibilidad que se ofrece para que el privado pueda invertir hasta asociándose con el Estado”. Una segunda explicación puso el acento en los fines. “Esta ley no tiene un carácter retroactivo por lo tanto serán los nuevos barrios cerrados y country los que deberán aportar solidariamente el 10 por ciento del valor de la tierra”, como se señala en el artículo 50 bajo el título de contribución obligatoria sobre la valorización inmobiliaria: “Los municipios establecerán por Ordenanza de carácter general una contribución obligatoria no inferior al diez por ciento (10 %) de la valorización inmobiliaria (la infraestructura pública que rodea a cualquier emprendimiento eleva el valor de la tierra y el valor de lo edificado).

El diputado provincial del Frente Amplio Progresista Ricardo Vago puso un ejemplo que sirve a la cuenta: “De un perímetro de 5 hectáreas el privado que inicia el nuevo emprendimiento debe entregar en pesos el 10 por ciento del valor de la tierra sin mejoras; luego cuando hace la inversión y adquiere otro valor la tierra se hace un cálculo final de la contribución que debe hacer todo nuevo emprendimiento de más de 5.000 metros cuadrados, me refiero a cementerios privados, áreas de logística, supermercado, hipermercado o barrios cerrados”.

Si bien la opción para el desarrollador privado es la entrega de tierra por el valor comprendido (10 por ciento), o dinero, en cualquier caso es el municipio que toma esa contribución para los fines de acceso justo a la vivienda y el hábitat.

Como muestra de responsabilidad política y de la intención de ofrecer una herramienta que otorgue máxima seguridad y reglas claras para los inversores inmobiliarios, es que una de las fuentes consultadas para este proyecto fue el gestor y creador del mega emprendimiento NorDelta.

La parte privada está reconocida y es una invitación a invertir porque los “aportes” quedan regulados y “blanqueados”. El valor público y social de la ley será efectivo si crecen los country, supermercados, cementerios privados, etc. Aún así, el Capítulo IV, Instrumentos de Actuación, crea en su artículo 17 el Programa de Lotes con la finalidad de facilitar el acceso al suelo urbanizado de las familias bonaerenses. El intendente West apuesta estratégicamente a que el programa de Lotes con Servicios que ya existe, le permita frenar tomas de terrenos, dotar de infraestructura mínima a los predios esparcidos en el distrito y promocionar el trabajo cooperativo. Aquí entrarían aquellas cooperativas del Argentina Trabaja con capacidad de construir y vínculos políticos con la intendencia, porque el artículo 18 sobre Promoción de procesos de organización colectiva promueve, a través de los municipios, los proyectos e iniciativas habitacionales y de urbanización a través de cooperativas, mutuales o asociaciones civiles sin fines de lucro debidamente constituidas, incluyendo la gestión y administración cooperativa de los conjuntos habitacionales, una vez construidos.

Un aspecto relevante en función de lo que ocurre en la Provincia de Buenos Aires, particularmente en Moreno, es que se crea un Registro de Villas y Asentamientos. Éste último es definido en la ley como “aquellos barrios informales en los que los trazados urbanos tienden a ser regulares y planificados, ubicados en su mayoría sobre tierra privada vacante degradada, donde los ocupantes buscan legitimarse como propietarios, las viviendas tienen algún nivel de firmeza, donde se han reservado espacios públicos para plazas y otros equipamientos y se han ido formalizando paulatinamente las redes de servicios públicos”. La herramienta creada para modificar estos asentamientos es el Fondo Fiduciario Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat que tendrá por objeto financiar bajo cualquier modalidad las necesidades de familias de bajos recursos con déficit urbano habitacional que no sean consideradas sujetos de crédito por la banca formal, ya sea por sus bajos ingresos o por carecer de garantías reales. Ese Fondo Fiduciariooperará a través de municipios y organizaciones no gubernamentales estimulando la participación de las ONG’s sin fines de lucro o mixtas, que serán consideradas Organizaciones de Microcrédito para el otorgamiento de préstamos a las familias beneficiarias destinados el pago de mano de obra y a la compra de materiales e insumos.

La incorporación de la tierra a los fines que persigue la ley merece de la mayor precisión posible. Los municipios y la Provincia están facultados a declarar de utilidad pública sujeto a expropiación la tierra. Un ejemplo de ello es el Parque Industrial de Moreno, propiedad que estaba en manos del empresario Stefani. Ahora se suma e incorpora que los municipios podrán declarar el parcelamiento y/ o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada.

En caso de incumplimiento del propietario, el Municipio podrá aplicar un gravamen especial sobre el inmueble que será progresivo en el tiempo, mediante el aumento de la alícuota por un plazo de 5 años consecutivos, y cuyo valor será fijado en la Ordenanza Impositiva, no pudiendo el mismo ser superior al 50 por ciento de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza (en Moreno es la Tasa por Servicios Generales) para ese tiempo.

Aquí ingresa la deformación que algunos medios masivos aplicaron aún conociendo el contenido del proyecto. Se dijo que los “Municipios saldrán a expropiar todas las tierras privadas” sin aclarar las instancias que aquí estamos señalando. Es real que existe y es de aplicación la facultad que por ley tiene el Estado para expropiar un bien declarado de utilidad pública, tras pagar el precio que corresponda. El avance en esta materia queda redactado en el artículo 87 que dice: “Transcurridos cinco (5) años de cobro del gravamen especial progresivo, sin que el propietario haya cumplido la obligación de parcelamiento y/o edificación, el inmueble quedará declarado de utilidad pública y sujeto a expropiación por parte de la municipalidad respectiva”. Ese trámite mediante ordenanza deberá remitirse a la Legislatura a los efectos de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 31 de la Constitución de la Provincia que consagra la propiedad privada: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Provincia puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”.

A los fines más particulares de Moreno, especialmente el de las familias que en evidente emergencia habitacional toman tierras para subsistir, la iniciativa prevé en su artículo 70: “En virtud de la necesidad de asegurar el derecho constitucional a la vivienda y la seguridad en la tenencia de la misma, a requerimiento de la Autoridad de Aplicación, la Legislatura Provincial, podrá suspender las medidas judiciales y o administrativas que impliquen el lanzamiento de familias que habiten villas o asentamientos precarios que integren el Registro.

El combo legislativo se completa con la modificación del Decreto Ley Nº 9.553 del año 1980, artículo 25, que habilita a la gestión de Scioli a ceder tierras fiscales a favor del Fondo Fiduciario PRO.CRE.AR. El oficialismo aceptó las modificaciones que ponen límites y respetan la facultad del Poder Legislativo. Por ejemplo, que las tierras sean para la construcción de vivienda social, de carácter único y de ocupación permanente, constando en la escritura traslativa de dominio en caso de que la tierra se solicitada por instituciones de bien público con personería jurídica.
Otro eje modificado del proyecto oficial es la identificación de las tierras de dominio provincial que deberán respetar los criterios de densificación, consolidación y completamiento de las áreas urbanas existentes, priorizando la cercanía a las áreas centrales, facilidades de acceso y conectividad, nivel de consolidación de los barrios urbanizados y la cobertura de servicios y equipamientos urbanos básicos.

Será el Ministerio de Economía provincial el encargado de poner a disposición del PRO.CRE.AR Programa de Crédito Argentino, interviene ANSES subsidiando las tasas del Banco Hipotecario el listado de las tierras con mención expresa de localización, identificación catastral, inscripción de dominio, tasación administrativa, aptitud urbanística y ambiental para la radicación de viviendas. Esa información estratégica deberá entregarse a la Legislatura y el ente fiduciario del programa PRO.CRE.AR tendrá 90 días para elevar a la Provincia los inmuebles que son aptos para construir viviendas.

Por último, si a los 36 meses de la cesión de tierras los inmuebles transferidos por la Provincia de Buenos Aires no fueron efectivamente adjudicados a beneficiarios del Programa PRO.CRE.AR,vuelven automáticamente a ser dominio de la provincia.

Los municipios son invitados a adherir a la modificación del Decreto Ley 9.553 y ceder bienes fiscales municipales al Programa PRO.CRE.AR.

Sirva para una conclusión austera lo siguiente: la Provincia de Buenos Aires sólo puede pagar gastos corrientes; los municipios carecen de políticas y recursos propios para enfrentar la cruel exclusión habitacional, la Nación recorta en sintonía fina y el PRO.CRE.AR es una utopía para los sectores de escasos o nulos recursos.

Lo escrito en este informe expresa la voluntad política de convocar a la inversión privada para que, haciendo su negocio, produzca recursos económicos que sólo paliarán un escenario social donde el conflicto sube en ascensor y la política asciende por la escalera.


 



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