Sergio Massa buscará modificar la actual ley de alquileres en favor del lobby inmobiliario y de las grandes constructoras. Se utiliza demagógicamente el drama de miles de familias que no pueden costear un alquiler como excusa para modificar la ley en forma regresiva. La Federación de Inquilinos rechazó una modificación o derogación por decreto que sería inconstitucional.
El Gobierno buscará modificar (o derogar) la actual ley de alquileres en favor del lobby inmobiliario y de las grandes constructoras. Inicialmente trascendieron versiones de que Sergio Massa intentaría hacerlo mediante un decreto, aunque de avanzar en las modificaciones necesita una nueva ley que deberá pasar por el Congreso.
Aún no se conocen los detalles de los cambios que buscan impulsar, pero es de esperar que se busquen revertir los aspectos de la ley que son favorables a los inquilinos, como la extensión de contratos a tres años y la actualización anual de los montos. El año pasado la oposición de derecha de Juntos por el Cambio ya intentó modificar la ley en este sentido y obtuvo dictamen de minoría pero no pudo aprobarlo.
La ley 27.551, más conocida como «Ley de alquileres», fue sancionada en junio de 2020.
La Federación de Inquilinos Nacional difundió en redes un comunicado en donde rechaza una modificación por decreto de la ley por tratarse de una medida inconstitucional. Su referente, Gervasio Muñoz, afirmó que «Massa es un empleado de las corporaciones inmobiliarias y de la construcción. Massa dice que la ley de alquileres no funciona, cuando en realidad lo que no funciona es el plan económico de Massa y el FMI, el cual pidió no regular el precio de los alquileres»
En qué consiste la ley de alquileres vigente
La ley fijó un piso de derechos por la que inquilinos lucharon por varios años. Entre ellos, un mínimo de tres años de duración de los contratos, actualización de precios cada un año y con un tope de aumentos basado en un índice que promedia salarios e inflación.
Asimismo, se paga solo un mes de depósito que tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato. Si por algún motivo (corte de gas, o alguna lluvia por humedad, etc.) no se puede hacer uso de la vivienda, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato o a suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema.
También las y los inquilinos pueden descontar los gastos que no le corresponden (reparaciones, deudas, etc.), con previo aviso del pago del alquiler. Se deja sentado asimismo que los inquilinos no deberán pagar los impuestos y tasas sobre el inmueble (por ej. ABL, rentas, TSG, Aysa). También se regula qué tipo de garantías por parte del inquilino el propietario está obligado a aceptar, entre otros puntos.
Pero el lobby inmobiliario quiere eliminar justamente esos puntos para sacar más rentabilidad.
Uno de los aspectos centrales que están ausentes de la ley, y por la cual se siguen perjudicando las millones de familias que necesitan alquilar, es que el precio inicial del contrato no está regulado. Por ese motivo, si bien las actualizaciones se realizan anualmente mediante un índice, y no semestralmente como buscan hacer propietarios e inmobiliarias (o incluso plazos más cortos para acumular aumentos), al no disponer de un precio inicial y al haber poca oferta de inmuebles de alquiler, las y los inquilinos están en desventaja a la hora de negociar el monto.
Los precios de alquileres son imposibles de costear para las familias trabajadoras. Mientras el sueldo bruto de los asalariados registrados estables (Ripte) es de 201.580 en enero ($ 167.311 de bolsillo), y la mitad de los asalariados ganaba menos de $ 70.000 al tercer trimestre de 2022, según el sitio ZonaProp, el valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de $ 96.578 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $ 116.822 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 156.078.
Según los trabajadores de la Junta Interna de ATE-Indec, ningún trabajador debería ganar menos de $ 273.146.
Asimismo, muchos contratos de alquiler hoy rigen en la informalidad, directamente sin derechos ni regulación, con condiciones y exigencias irrisorias. Inquilinos Agrupados también denuncia que el Gobierno cerró el área de alquileres del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de Nación, que conduce hoy Santiago Maggiotti.
Pero estos no son los puntos que están en debate hoy, por el contrario, eliminar la ley de alquileres actual o quitar los derechos conquistados es otorgar un poder muy superior a inmobiliarias y propietarios, permitiendo que impongan más sus condiciones en un contexto donde los alquileres se encarecieron.
La derecha y los grandes medios de comunicación utilizan demagógicamente el argumento de que los precios de los alquileres subieron mucho los últimos años. Esto, si bien es cierto, se explica porque el índice de actualización es un promedio entre inflación y salarios, siendo la primera una de las más altas en 30 años, con precios promedio subiendo al ritmo del 100 % anual en la economía. Mientras, los salarios corrieron por detrás. Pero además, porque no está regulado el precio inicial (como mencionamos arriba), cosa que sería un espanto para los los especuladores inmobiliarios.
El índice de alquileres (que publica mensualmente el Banco Central) requiere ser más favorable aún a los inquilinos que el actual que va atado a precios, pero este tampoco es el objetivo de los cambios que impulsó Juntos por el Cambio y que podría estar detrás de la intención de Massa. Sino, y a decir a los intereses inmobiliarios y de los grandes grupos de la construcción a los que responde, se intenta desregular lo más posible el mercado.
La solución al déficit habitacional no depende de la ley de alquileres; esta es apenas una regulación para quienes no tienen acceso a la vivienda ni, menos aún, acceso a créditos baratos para la construcción de viviendas. El crédito hipotecario prácticamente no existe y el que hay es inaccesible a la mayoría de la población.
Según la Encuesta Permanente de Hogares, entre 2003 y 2020 en todo el país subió casi un 6 % la cantidad de hogares inquilinos y se redujo 10 % la de propietarios, mientras que en esos mismos años en ciudades como Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires la suba de hogares que alquilan llegó a superar los 23 puntos, según un informe del Cels.
El problema de la vivienda es estructural, no se trata de modificar superficialmente una ley sino de buscar salidas de fondo a un problema que afecta a más de 3 millones de hogares en el país.
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