La concentración del poder y el poder del Estado municipal confluyen en la materialización de deseos. Abundan declaraciones sobre la captura de renta extraordinaria: los que más desarrollan, más deben pagar porque la tierra, el mayor bien que posee el distrito, aumenta su precio. Lo que resuena a tesis del credo marielista vio pasar delante de sus ojos el expediente que sepulta la captura económica mayor y posible para cerrar todo el paquete en un 10 por ciento.
La traducción invita a leer el expediente de otro modo: el emprendimiento urbanístico Los Olivos debía tributar cerca de 1 millón de dólares por la Contribución Obligatoria sobre la Valorización Inmobiliaria (CVI) y ceder tierra. Sin embargo, el Departamento Ejecutivo y el bloque mayoritario, Fuerza Patria, abrocharon el reclamo de deuda transformado en convenio por 600 mil dólares, con la mayor parte cancelada en especie —lotes— y un resto que el empresario desarrollador abonará en cuotas, pero en verde esperanza.
GÉNESIS
El 16 de febrero de este año, la Subsecretaría de Ingresos Tributarios envió una cédula de notificación a Ernesto Fabián Morrone por el Barrio Cerrado Los Olivos, un emprendimiento que ha tenido un gran éxito de comercialización. El desarrollo comparte frontera con el Country San Diego y, próximamente, con Fincas San José, otra pequeña ciudad en expansión.
El Municipio notificó a Morrone que Los Olivos presentaba una deuda correspondiente al hecho imponible de la Contribución Obligatoria sobre la Valorización Inmobiliaria.
Con una tasación firmada por un director del IDUAR, el emprendimiento quedó valuado en 3.871.992 dólares. Sobre esa base se aplicó una alícuota del 10 por ciento correspondiente a la Tributaria y Tarifaria 2024, en lugar del 20 por ciento establecido por la ordenanza vigente en ese momento de 2026.
Ahora bien, la del año 2024 establecía un PAGO A CUENTA del diez por ciento (10%) que resulte de considerar el Precio de adquisición del bien abonado, actualizado por valuación del UVIs, desde el momento de adquisición hasta el momento de producirse el hecho imponible, o el de la Valuación Municipal el que fuera mayor.
Imaginemos como posible la aplicación de hasta un 20 por ciento, interpretando la ordenanza. La diferencia resulta más comprensible: 774.398 dólares (más el 20% de sobretasa por Protección Civil, Salud y Acción Social).
Todo comienza en el Instituto de Desarrollo Ambiental y Regional (IDUAR). El 31 de marzo se inicia el expediente “Convenio Barrios Los Olivos”.
En el folio 3 se incorpora el pedido dirigido a Leonardo Grosso, jefe del IDUAR, por parte de la Subsecretaría de Programación y Planificación Sanitaria. Objetivo: conseguir tierra para “la construcción e implantación de un Establecimiento de Residencia para Adultos Mayores” (sic). No hay día de la solicitud, pero sí el mes: enero.
Pero antes, el 21 de marzo (folio 4) aparece la carta de Claudia Posco, en representación del desarrollo Los Olivos, dirigida a Leonardo Grosso, ofreciendo un plan para cubrir las obligaciones que exige el gobierno de Mariel Fernández.
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La plusvalía y el cambio de ordenanza
El reclamo económico activó la búsqueda de una solución por parte del emprendedor, que consiguió dos lotes para afrontar parte de la exigencia. En especies cuando se demanda pagar en dinero; en dinero cuando se requiere aportar suelo para equipamiento comunitario.
En este entramado desburocratizado, una característica del modelo político de Mariel Fernández, la lectura de distintos expedientes permite encontrar una secuencia que merece ser observada.
La celeridad queda demostrada cronológicamente: el 2 de septiembre, Los Olivos adquiere, mediante boleto de compraventa, el segundo terreno, encaminando su propuesta al Municipio. El 21 de septiembre, llega la primavera y Mariel Fernández firma el convenio con Emprendimientos HAUS S.A., representante de la fiduciaria del Fideicomiso Barrio Cerrado Los Olivos.
Hay dictamen legislativo el día 22 y la escribanía HCD homologa el 24 de septiembre.
En la sesión, el único que toma la palabra es el concejal oficialista Federico Fongi, quien explica muy brevemente que “por la Ley 8912 lo que debe dejar el emprendimiento es un 5 por ciento de la superficie, pero también la Valorización Inmobiliaria”.
Añade que “se llegó a un acuerdo para obtener tierras que son de mayor utilidad para el Municipio y hoy se está votando ese tipo de acuerdo que, en síntesis, es ese 5 por ciento del suelo más la Contribución por Valorización Inmobiliaria por dos fracciones de tierra, más un saldo de pago en efectivo” (sic).
Aclaración urgente: el desarrollador ofreció al Municipio dos terrenos que aún restan ser perfeccionados, incluso las adquisiciones presentan cuotas. El saldo restante, unos 202 mil dólares, los cubre en cuotas. De efectivo, nada.
Dos terrenos, un geriátrico público
El Estado pudo haber intervenido, de acuerdo con la documentación, para facilitar el cumplimiento de las obligaciones vinculadas al emprendimiento. En ese marco aparecen dos terrenos que Los Olivos compran el 18 de mayo y el 2 de septiembre, respectivamente, que serán transferidos al Municipio.
Las tasaciones que aceptan los propietarios/as de los inmuebles corresponden al IDUAR y, sobre esas bases, 370.000 dólares y 31.000 dólares, respectivamente, se efectivizan los boletos de compraventa.
Es decir, la tasación del Estado, en este caso el IDUAR que conduce Grosso, es tomada por los compradores y aceptada por los vendedores /as.
El esquema es en parte de pago de la intimación de la deuda por la valorización inmobiliaria producida por la aprobación del emprendimiento urbano.
En uno de los terrenos, que tiene una construcción, la gestión planifica poner en funcionamiento el geriátrico municipal, un proyecto que carece de anteproyecto o memorias técnicas, pero cuenta con la firma del secretario de Salud, Juan Varani.
Es curioso que esa iniciativa, votada el pasado 24 de septiembre, no haya tenido voces triunfantes en el HCD para remarcar el liderazgo y la visión de la conductora política.
El segundo terreno que cederá se encuentra cercano a “Estancia El Dorado”. La coincidencia entre la necesidad de la gestión y lo conseguido por Los Olivos es sorprendente.
El acuerdo integral promueve la pregunta: ¿el desarrollador encontró lo que el Municipio andaba necesitando?
La deuda: tierra y dólares
El convenio entre la intendenta y la representante legal del emprendimiento establece mecanismos para dar cumplimiento a las obligaciones en dinero y en especie derivadas de la Ordenanza Fiscal (por la Ley Nº 14.449 de Acceso Justo al Hábitat) y el Decreto Provincial Nº 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, y para ello acuerdan “una modalidad integral de cumplimiento de dichas obligaciones” (sic).
Según el expediente y de acuerdo con ambas normas, Los Olivos reconoce una deuda de tasa de 464.000 dólares por obligaciones tributarias: unos 387.199 dólares más sobretasas, en lugar de 774.398 dólares más sobretasas, lo que daría lugar a 929.000 dólares; y una deuda en especie —tierra para área verde y equipamiento comunitario— de 9.897,35 m².
Para saldar estas obligaciones se computan 401.000 dólares correspondientes a los dos terrenos, tasados por la Municipalidad, que Los Olivos compra a terceros para luego cederlos al Municipio: un lote de 6.189 m² por 370.000 dólares y otro de 4.002,5 m² por 31.000 dólares, a razón de 59,7 dólares el m² para el primero y 7,7 dólares el m² para el segundo, según tasación municipal y los valores pactados por las partes y tomados en parte de pago de Los Olivos a la Municipalidad.
Recibiendo en especie la deuda en dinero, queda un saldo de 63.000 dólares a pagar todavía.
Como lo exigible de cesión de tierra es de 9.897 metros cuadrados según el convenio, se acuerda pagar en dinero, con una tasación oficial del m² de 14 dólares, de lo que resultan 138.000 dólares.
Ese monto a pagar en dinero surge de la tasación del m² del inmueble de la nueva urbanización Los Olivos, de 276.000 m².
La suma de los 63.000 dólares pendientes y los 138.000 dólares atribuidos al suelo arroja entonces una deuda total a pagar de 202.000 dólares.
Y aquí aparece una de las preguntas centrales: ¿es conveniente para los intereses del Municipio recibir tierra en lugar de dinero para cancelar obligaciones tributarias y aceptar dinero en vez de tierra para cancelar obligaciones urbanísticas?
El cálculo económico indica que no es conveniente, ya que se reciben menos fondos de los que se hubieran recibido, dada la diferencia de valores entre las distintas propiedades en juego.
La segunda pregunta es todavía más amplia: ¿las condiciones acordadas responden a una situación particular del emprendimiento?
Diez cuotas y 2,5 por ciento mensual
El convenio establece que Los Olivos se hará cargo de los gastos de la regularización dominial de los inmuebles en juego y se compromete a cancelar la deuda asumida en diez cuotas mensuales, mediante cheques de pago diferido, con un interés del 2,5 por ciento mensual en dólares, al tipo de cambio oficial.
No es dinero en efectivo, como aseguró en su intervención el concejal Fongi.
Los mecanismos, valores y condiciones que aparecen en los expedientes aprobados por el HCD abren así una discusión que excede el caso particular.
La cuestión no es solamente cuánto paga un emprendimiento por la valorización que adquieren sus tierras como consecuencia de decisiones administrativas originadas por los propios interesados en el negocio inmobiliario u obras públicas impulsadas por el Estado. También importa establecer cómo se determinó la cuantía de esa obligación y por qué cerró solo en un 10 por ciento.
El método permitirá mostrar otro derecho consagrado y no mencionado en la sesión: el de un geriátrico municipal. Pero tamaña conquista, histórica, no llega a esconder la política pública que legitima la especulación que enloza a los desarrolladores urbanos.
Como marca el modelo municipal, la velocidad produce más resultados que una buena planificación. Y el mercado ordena su trazabilidad, logrando que sus intereses particulares impregnen de arrojo la política del Estado, al extremo de reducir la carga tributaria al mínimo, aceptar el pago en especie de la obligación de dinero y, a la inversa, el pago en dinero de la obligación en especie.
El interesado celebra la reducción de su contribución fiscal y descorcha porque aumenta la ganancia tras alcanzar la aprobación de su emprendimiento.
En diciembre de 2024 Los Olivos muestra una foto aérea.
A mediados de 2026 la primera y segunda parte están vendidas.
Arrancó la pre venta de la tercera, el corazón del exclusivo barrio cerrado.
En los últimos dos años se produjo una valorización de la tierra, no obstante el gobierno comunal concluyó su búsqueda de máxima capitalización en el mínimo del 10 por ciento de alícuota, ajustado a la Tributaria y Tarifaria 2024. .
Feliz primavera para todos y todas. Moreno, tierra de oportunidades.
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